Infos zu Mieterhöhungen: Nur möglich nach Zustimmung der Mieter

Der Verein Mieter helfen Mietern, der auch im Mietenwahnsinn-Stoppen-Bündnis Mitglied ist hat einige Informationen zu Mieterhöhungen zusammengestellt:
Vermieter von frei finanzierten Wohnungen werden das Erscheinen des Mietenspiegels zum Anlass für eine Erhöhung der Kaltmiete nehmen. Grundlage sind die §§ 558 ff. BGB.
Anhand der folgenden Checkliste können Sie überprüfen, ob Ihr Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen kann:

Sind die Formvorschriften eingehalten?

  1. Wird die Mieterhöhung schriftlich verlangt?
  2. Richtet sie sich an alle Hauptmieter?
  3. Ist die letzte Mieterhöhung länger als ein Jahr her (ausgenommen sind Mieterhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskosten)?
  4. Wird die Mieterhöhung begründet - entweder mit einem mitgeschickten Sachverständigengutachten, mit der aktuellen Miete von drei vergleichbaren Wohnungen oder mit dem Mietenspiegel?

Kann jede dieser Fragen mit ja beantwortet werden, hat der Vermieter die Formalien erfüllt. Nun ist die Frage, ob die neue Mietforderung auch von der Höhe her berechtigt ist.

Ist die verlangte Miete zu hoch?

Hat der Vermieter die Kappungsgrenze eingehalten?

Die Nettokaltmiete darf sich innerhalb der letzten drei Jahre um nicht mehr als 20% erhöhen. Beispiel: der Vermieter verlangt ab dem 01.02.2012 € 6,90 pro qm. Drei Jahre vorher, am 01.02.2009 wurde € 5,11 pro qm gezahlt. Der neuen Mietererhöhung muss bis maximal € 6,13 pro qm zugestimmt werden. Wurde innerhalb der drei Jahre die Miete wegen einer Modernisierung erhöht (z.B. wegen Einbau von Wasserzählern um € 0,10 pro m²) muss der Modernisierungsbetrag addiert werden (die Zustimmung zur Mieterhöhung kann im Beispielsfall auf maximal € 6,23 verlangt werden).

Hat der Vermieter den korrekten Wert des Mietenspiegels genommen?

Der Vermieter darf die Miete immer nur auf die ortsübliche Miete anheben – auch wenn die Kappungsgrenze mehr erlaubt. Die Höhe der ortsüblichen Miete ergibt sich aus dem Mietenspiegel: je nach Baualter, Wohnlage, Wohnungsgröße und Ausstattung. Bei durchschnittlichen Wohnungen kann der Vermieter eine Anhebung auf den Mittelwert des Mietenspiegels verlangen. Die von der Baubehörde veröffentlichte Broschüre zum Mietenspiegel (erscheint einige Wochen nach dem Mietenspiegel) enthält eine Liste mit Merkmalen, die zur Normalausstattung oder zur gehobenen Ausstattung gehören. Verlangt der Vermieter zuviel, z.B. den Oberwert des Mietenspiegels für eine normale Wohnung, muss nur einer Erhöhung auf die zulässige Miethöhe, d.h. auf den Mittelwert zugestimmt werden.

Ab wann gilt die Mieterhöhung?

Geht das Schreiben im Dezember 2011 zu, muss – wenn alles korrekt ist – bis zum 28.02.2012 zugestimmt und die erhöhte Miete ab dem 01.03.2012 bezahlt werden. Der Vermieter kann nicht kündigen, wenn die Zustimmung verweigert wird oder die Erhöhung nicht gezahlt wird. Will er seine Mieterhöhung durchsetzen, muss er die Zustimmung von den Mietern binnen drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist durch eine gerichtliche Klage erzwingen.